長江商報 > 融創中國擴張警鐘:5年并購耗資2000多億   總負債或達7000億負債率超90%居行業第一

融創中國擴張警鐘:5年并購耗資2000多億   總負債或達7000億負債率超90%居行業第一

2019-06-17 06:25:38 來源:長江商報

    長江商報記者 宋金 天津報道

    “手拿巨資,瘋狂并購”是融創中國(01918.HK,以下簡稱“融創”)董事長孫宏斌近年的顯著標簽,不差錢的豪賭背后,也承受著巨大的資金壓力。

    長江商報記者統計發現,2014年至今,融創中國少則數億、多則百億的并購,耗資已逾2000億元。截至目前,融創市值1633億元,融創總資產7167億元。

    一邊大舉收購,一邊攻城掠地。長江商報記者統計發現,2019年前4個月,融創已經斥資800億拿地。

    巨資并購、快速拿地、快速開發的融創模式同時帶來高杠桿,高負債的隱患。

    長江商報記者梳理財報發現,2018年融創總負債金額達到6435.53億元,負債率89.80%,居行業第一。此外,融創中國凈負債率自2014年以來,連續4年大幅攀升,2017年公司凈負債率已經超過200%。

    長江商報記者粗略計算,截至目前,融創總負債或超7000億,負債率超過90%。

    針對上述財務問題,長江商報記者向融創中國發去采訪函,但截至發稿時止,仍未獲得具體回復。

    收購商業項目被疑變住宅

    6月5日,一篇題為《孫宏斌讓所有北京開發商驚掉了下巴》的文章,將融創、孫宏斌、泛海國際推到了輿論的風口浪尖,其中關鍵詞甚至成為了微博熱搜話題。

    文章指出,融創在接手泛海國際項目后,通過“神”操作更改了泛海國際部分地塊用途,將商業配套用地更改為住宅用地,增加了200億住宅貨值,將“身家普遍幾千萬的泛海業主”逼成了維權者。隨后,融創做出回應,予以否認。

    事實上,融創并不差錢。2018年,融創中國實現合同銷售金額4608.3億元,同比增長27.3%,居行業第四,實現營業收入1247.5億元,同比增長89.4%,這是該公司上市以來營業收入首次突破千億大關;凈利潤為165.7億元,同比上漲50.6%;毛利潤311.4億,同比增長128.5,毛利率為25%,較2017年的20.7%提高4.3個百分點。

    從業績增速來看,2015年,融創中國的營收下降8.22%,此后在2016-2018年,增速分別為53.59%、86.38%及89.37%。在凈利方面,增速并不穩定,2015年為2.35%,2016年為-24.85%,而2017年,融創凈利潤同比暴增344.00%,2018年增速回落至50.55%。

    2019年,融創預計全年有超過400個項目進行銷售,預計總可售資源超7800億元。在此前的業績發布會上,孫宏斌表示,2019年的銷售目標是5500億元,增幅約為20%,對比往年業績,這個幅度并不算太高。他表示,“2019年融創將會慢下來,對于市場不太樂觀,必須要小心。”

    今年1-5月,融創中國累計實現合同銷售金額約1633.7億元,同比增長12%;累計合同銷售面積約1124.5萬平方米,合同銷售均價約14530元/平方米。據克而瑞發布的榜單顯示,融創前5月的權益銷售額為1119億元,在業內排第6。

    5月單月,融創的合同銷售金額約人民幣443.8億元,合同銷售面積約304.7萬平米,合同銷售均價約人民幣14570元/平米。這是融創2019年單月銷售的最高點,同比增長16%,環比亦增長13%。不過,若要達成5500億元的銷售目標,融創接下來月平均銷售額需達到552億元。

    財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示,對于融創來說,業績成長具有較好的導向,繼續體現了其在房地產領域的行業領袖地位。凈利潤等數據也充分體現了融創較好的盈利能力。尤其是通過收購項目,能夠在很大程度上降低成本,這是利好相關費用成本的節約和盈利空間的擴大的。

    一季度新增借款占上年末凈資產48%

    融創的擴張之路,從2014年收購綠城股權開始。

    2014年,綠城遭遇資金鏈危機,孫宏斌以62.98億港元的價格收購綠城24.313%的股權;2015年,融資實施了4起并購,其中兩起是與中渝置地進行,分別以4.5億元獲得成都國嘉志得置業、27.56億元取得妙領所有悅景,另兩起分別是綠城中國出售的上海融綠等7項交易以及武漢美聯地產出售的。

    2016是并購大年。5月,融創斥資42.25億元,收購萊蒙國際6個項目所有股權;9月再花137.88億元收購聯想的地產業務,又用40億盤下金科16.96%的股權;11月,再斥資8億元在二級市場增持金科,以36.62億元的價格,收購時代城項目。

    2017年繼續加碼。當年1月,融創26億把鏈家6.25%股權收入囊中;5月,102億收購天津星耀地產爛尾樓——星耀五洲項目,21億收購華城富麗60%股權;6月,32.32億收購大連潤德乾城的全部股權及債權;7月,斥資438.44億收購萬達13個文旅項目91%的股權,隨后150億元收購樂視股權,2017年半年時間,融創累計花掉超750億擴張資本,簡直就是“豪氣沖天”。

    2018年3月,融創再花10億增資樂視,斥資19.33億接手海航海南兩家公司;10月,62.81億全盤拿下萬達文旅;2019年2月,125億收入泛海京滬項目。

    長江商報記者粗略統計發現,2014年至今,融創中國少則數億,多則百億的并購耗資已逾2000億元。

    融創大肆并購,市場最為關注的是哪來那么多錢?在收購萬達項目的時候,孫宏斌稱,收購萬達的資金全部來自于融創,公司賬面上還有900多億現金。

    事實上,這些錢是“借”來的。2016年融創中國借貸總額為1128.44億,僅利息支出41.62億元。當年凈利潤為29.4億,負債率高達121%。

    截至2018年末,融創凈資產為705.90億元,上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月,融創借款金額達2269.64億元,較上年末新增342.12億元,累計新增借款占上年末凈資產的比例超過20%。今年4月8日,融創發布的未經審計的數據顯示,一季度借款新增342億元,新增借款占上年末凈資產的48%。

    今年前4月已斥資800億拿地

    一邊大舉收購,一邊攻城掠地。

    今年3月剛剛表示“拿地要非常小心”的孫宏斌,4月就在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場上砸下152.38億元收獲了4宗地塊。

    長江商報記者粗略統計發現,除了5月表示“暫停公開拿地”。今年前4個月,融創已經斥資800億拿地。

    在市場分布上,孫宏斌表達出對一二線市場的看好,并認為從去年底到今年一季度出現一波窗口期。從3、4月間融創的新增項目來看,二線城市是發力的重點,從早前的分布配比上來看,融創85%的土地儲備都在一二線市場。

    對此,嚴躍進認為,融創土地儲備規模較為集中,過去來看,一二線城市房地產管控的力度太大了,這往往會有各類新的問題。但是現在來看,此類城市到了2019年會有較好的反彈機會,所以實際上土地儲備結構是合理到位的。

    事實上,2018年,融創在市場偏謹慎的情況也放緩了拿地節奏,當年新增土地儲備約4820萬平方米,相較于2017年的6764.2萬平方米下降28.74%,權益土地面積約2631萬平方米,平均土地成本3723元/平方米。據克而瑞發布的2018年1-12月中國房企新增土地貨值TOP100,融創中國以8782億元高居第二。

    截至2019年3月28日,包括舊改等協議狀態的土地,融創總土地儲備約2.56億平方米,總貨值約3.55萬億元。

    中原地產數據顯示,截至5月20日,融創中國拿下88宗土地,權益規劃建筑面積為1037.38萬平方米,權益拿地總價為642.82億元,樓面均價為6197元/平方米。克而瑞數據顯示,截至5月,融創中國今年的拿地金額居行業第二。

    總負債或超7000億元

    連續多年大規模的收并購,導致融創的高負債經營如同是在站在刀尖上跳舞。

    長江商報記者梳理發現,2018年總負債金額達到6435.53億元,負債率89.8%,居行業第一。融創中國凈負債率自2014年以來,連續4年大幅攀升,2017年公司凈負債率已經超過200%,高于行業3/4分位數。長江商報記者粗略計算,截至目前,融創總負債或超7000億,負債率超過90%。

    在房地產行業,70%已經是資產負債率的警戒線了。長江商報記者梳理前2018年前30家上市房企的負債率發現,基本都才超過了70%,整體踏足在警戒線之外。2017年上市房企的整體資產負債率是78.76%,有近6成的房企負債率超過去年的平均值。

    2018年,融創中國嚴控拿地速度,加速去杠桿的策略確實有了不少的成績,資產增厚至7166.60億元,相比上年末增長了15%。與此同時,融創中國的賬上現金余額為1201.98億元,高于市場預期。現金充裕的同時,融創的負債也在逐步降低。融創的凈負債率水平繼續保持穩步下降的趨勢,截至2018年底的凈負債率為149%,同比大幅下降了53個百分點,降杠桿取得明顯成效。

    有業內預測,未來兩年隨著利潤的釋放,現金與凈資產會穩步提升,凈負債率會持續下降至100%以內。

    嚴躍進向長江商報記者表示,由于房地產行業的特殊性,目前整個行業都面臨著高負債的情況。融創作為行業的領頭羊,高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處于高負債率,必然會出現極其危險信號。快速擴張市場版圖和大筆收并購,對公司的現金流勢必造成強大經營壓力和市場的考驗。


責編:ZB

長江重磅排行榜
視頻播報
滾動新聞
長江商報APP
長江商報戰略合作伙伴
山西快乐10分开奖走势图